Back to all

Giá nhà Hy Lạp năm 2025: Tiếp tục tăng trưởng hấp dẫn

Trâm Lê
Trâm Lê

Founder and CEO Residence & Visa Services

Theo dữ liệu chỉ số giá nhà (Residential Property Index) của Bank of Greece, năm 2024 nhà ở tăng trung bình cao từ 7–11% và trong Q1/2025 tiếp tục ghi nhận mức tăng dương (khoảng +8.0% cho căn hộ mới, +6.0% cho căn hộ cũ so với cùng kỳ. Đây là xu hướng tăng ổn định sau giai đoạn phục hồi.

Mục lục ẩn
1 Các khu vực tăng tưởng mạnh về bất động sản ở Hy Lạp
2 Người mua đến từ nước ngoài và chi phí đầu vào thấp
3 Một vài đánh giá về nguyên nhân giá nhà Hy Lạp tăng
4 Lợi ích vượt trội khi sở hữu Golden Visa
Các khu vực tăng tưởng mạnh về bất động sản ở Hy Lạp

Athens và Thessaloniki là khu vực tăng mạnh, nhiều điểm ven biển và các đảo du lịch cũng có mức tăng cao nhờ chương trình golden visa (thị thực vàng), nhu cầu ngắn hạn và xu hướng mua second-home (ngôi nhà thứ hai). Thessaloniki ghi nhận mức tăng trưởng giá mạnh nhất trong Quý 1 năm 2025, với giá trị nhà ở tăng 10,00% so với cùng kỳ năm trước. Tại Athens, mức tăng hàng năm ở mức vừa phải hơn, khoảng 5,47%, trong khi các khu vực đô thị khác (trừ Athens và Thessaloniki) chứng kiến ​​giá tăng 7,31% trong cùng kỳ.

So sánh với khu vực châu Âu thì nhà ở tại Hy Lạp tăng giá mạnh hơn trung bình EU trong một số quý gần đây (Eurostat báo cáo tăng giá nhà khu vực EU +5.7% Q1/2025 so với cùng kỳ).

Dữ liệu từ nền tảng bất động sản Spitogatos càng minh họa rõ hơn xu hướng này, với giá chào bán trung bình toàn quốc cho bất động sản nhà ở tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước trong Quý 1 năm 2025. Mức giá cao nhất được ghi nhận tại các quận trọng điểm của Athens. Tại khu vực Nam Athens, giá chào bán đạt 4.000 euro (4.209 đô la Mỹ) mỗi mét vuông, tăng 9,17% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực Bắc Athens đứng thứ hai với mức giá chào bán 3.222 euro (3.391 đô la Mỹ) mỗi mét vuông, tăng 7,40%. Tại thành phố Thessaloniki, giá chào bán trung bình tăng lên 2.558 euro (2.692 đô la Mỹ), tăng 12,54% so với cùng kỳ năm trước.

Theo dự báo của Cơ quan Ngân hàng Châu Âu, giá nhà dự kiến ​​sẽ tăng 4,4% vào năm 2025. Trong giai đoạn 2025-2027, mức tăng trung bình hàng năm dự kiến ​​sẽ vẫn dưới 3,4%, cao hơn một chút so với lạm phát, cho thấy sự ổn định dần dần sau đợt tăng giá nhanh chóng được ghi nhận trong giai đoạn 2022-2024.

Người mua đến từ nước ngoài và chi phí đầu vào thấp 

Thị trường bất động sản nhà ở tại Hy Lạp tiếp tục cho thấy khả năng phục hồi đáng kể, được hỗ trợ bởi hoạt động du lịch mạnh mẽ và sự quan tâm bền bỉ từ người mua nước ngoài. Theo Cơ quan Đăng ký Giá trị Chuyển nhượng Bất động sản, 28.694 hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nhà ở đã được đăng ký trong suốt năm 2024, đánh dấu mức tăng 15,80% so với năm trước. Căn hộ chiếm phần lớn các giao dịch, với 23.816 căn hộ được chuyển nhượng – tăng 15,40% hàng năm và chiếm 83% tổng số giao dịch chuyển nhượng nhà ở. 17% còn lại, tương đương 4.878 căn hộ, là nhà biệt lập, ghi nhận mức tăng trưởng hàng năm là 17,77%.

Đồng thời, đầu tư trực tiếp của người nước ngoài vào bất động sản Hy Lạp đã tăng đáng kể vào năm 2024, tăng 28,93% so với cùng kỳ năm trước, theo báo cáo của BoG. Thông tin chi tiết từ cuộc khảo sát thường niên của Cerved Property Services đối với các chuyên gia bất động sản cho thấy trong khi 46,4% số người được hỏi tin rằng người mua không phải người Hy Lạp chiếm chưa đến 20% thị trường, thì 35,6% ước tính thị phần của họ vượt quá 30%. Tại các thị trường đô thị và du lịch trọng điểm như Athens, Thessaloniki và các điểm đến nghỉ dưỡng lớn, sự tham gia của nước ngoài cao hơn đáng kể. Trên thực tế, 90% các chuyên gia hoạt động trong các lĩnh vực này báo cáo rằng người mua quốc tế chiếm hơn 30% thị trường, trong khi ở các địa điểm như Cyclades, Quần đảo Ionian, Halkidiki và Ermionida, thị phần của họ có thể vượt quá 70%.

Kosmas Theodoridis, chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản châu Âucho biết: “Giá bất động sản ở Hy Lạp vẫn thấp hơn so với nhiều quốc gia khác, điều này đóng vai trò như thỏi nam châm thu hút người nước ngoài không chỉ muốn đảm bảo lợi nhuận mà còn muốn chuyển đến một điểm du lịch nổi tiếng” . 

Chương trình Thị thực Vàng của Hy Lạp đã trở thành một con đường quan trọng cho các nhà đầu tư nước ngoài theo đuổi quyền cư trú thông qua việc mua bất động sản. Được giới thiệu vào năm 2013, chương trình này ban đầu cấp giấy phép cư trú có thể gia hạn trong 5 năm cho khoản đầu tư bất động sản tối thiểu là 250.000 EUR, nhằm mục đích thúc đẩy thị trường bất động sản sau khủng hoảng. Khi nhu cầu tăng cao, chính phủ đã tăng ngưỡng đầu tư: đầu tiên là 500.000 EUR tại các khu vực trọng điểm và gần đây nhất là vào năm 2024 lên 800.000 EUR tại các khu vực có nhu cầu cao (Athens, Thessaloniki và các đảo lớn), trong khi ngưỡng được đặt ở mức 400.000 EUR cho các khu vực khác. Mức 250.000 EUR ban đầu vẫn chỉ có hiệu lực đối với việc chuyển đổi bất động sản thương mại thành nhà ở. Các yêu cầu mới cũng quy định diện tích bất động sản tối thiểu là 120 m2, cấm cho thuê ngắn hạn và hạn chế điều kiện đủ điều kiện đối với một bất động sản đủ điều kiện cho mỗi nhà đầu tư.

Bất chấp những điều kiện khắt khe hơn, chương trình đã ghi nhận kỷ lục 9.407 đơn đăng ký vào năm 2024 – tăng 11% so với năm 2023. Theo Bộ Di trú và Tị nạn, đã có thêm 3.506 đơn đăng ký được nộp từ tháng 1 đến tháng 4 năm 2025. Công dân Trung Quốc chiếm tỷ lệ lớn nhất trong số những người sở hữu Thị thực Vàng với 47,8%, tiếp theo là người nộp đơn từ Thổ Nhĩ Kỳ (12,2%), Lebanon (5,6%), và Vương quốc Anh và Iran, mỗi nước chiếm 4,2%.

Nhìn về tương lai, triển vọng thị trường vẫn lạc quan. Theo khảo sát của Cerved, 57% chuyên gia bất động sản dự đoán nhu cầu sẽ tiếp tục vượt cung. Chỉ 12,8% dự đoán cung vượt cầu, trong khi 30% cho rằng thị trường tương đối cân bằng. Về khối lượng giao dịch, 47,4% dự đoán mức ổn định, 41% dự đoán tăng và chỉ 11,6% dự đoán giảm.

Một vài đánh giá về nguyên nhân giá nhà Hy Lạp tăng

Cầu từ nước ngoài và nhà đầu tư thứ cấp: Dòng vốn nước ngoài đổ vào Hy Lạp, bao gồm nhà đầu tư trên thế giới tìm second home hoặc đầu tư cho thuê ngắn hạn. Chương trình residency-by-investment và sức hút du lịch trước đây đã góp phần tạo nhu cầu lớn ở phân khúc nghỉ dưỡng (mặc dù một số chương trình đã thay đổi/quy định chặt hơn gần đây).

Phục hồi kinh tế và dòng FDI vào bất động sản: Kinh tế Hy Lạp ghi nhận tăng trưởng dương, làm gia tăng niềm tin tiêu dùng và đầu tư. FDI vào bất động sản vẫn ở mức đáng kể (theo các báo cáo 2023–2024).

Thiếu cung ở phân khúc giá trung-cao: Sau nhiều năm hạn chế xây mới do khủng hoảng nợ, nguồn cung căn hộ chất lượng tại các đô thị lớn chưa bắt kịp cầu. Điều này tạo áp lực lên giá, đặc biệt ở trung tâm Athens và các điểm du lịch nổi tiếng.

Lợi nhuận cho thuê (rental yield) hấp dẫn tại một số khu vực: Nơi tập trung du lịch hay gần trường đại học, yield cho thuê dài hạn/short-term có thể tốt, thu hút nhà đầu tư tìm thu nhập bằng cho thuê. Báo cáo thị trường ghi nhận yield hợp lý ở những khu vực lựa chọn.

Chi phí xây dựng và lãi suất (tác động chi phí): Chi phí vật liệu và chi phí vận hành tăng, cùng với diễn biến lãi suất tại châu Âu, sẽ ảnh hưởng đến giá thành nhà mới — khiến giá bán không dễ giảm nhanh. (Nguồn: báo cáo ngành và dữ liệu ngân hàng trung ương).

Giá nhà Hy Lạp theo vùng

Athens (Thủ đô)

Athens là trung tâm hành chính-tài chính, nơi nhu cầu mua ở thực và đầu tư cao. Giá trung bình khu vực đô thị đã vượt mốc lịch sử một số chỗ và tiếp tục tăng nhưng tốc độ có dấu hiệu chậm lại so với đỉnh tăng đột biến những năm trước. Theo một số nguồn thị trường, giá trung bình Q1/2025 ở Athens rơi vào khoảng €2.480–€2.944/m² (tùy khu vực).

Thessaloniki

Thành phố lớn thứ hai, Thessaloniki là thị trường năng động với mức tăng mạnh hơn Athens trong nhiều quý (ví dụ 8% YoY Q4/2024). Có cơ hội cho nhu cầu nội địa và sinh viên/giáo dục.

Đảo và vùng ven biển (Aegean, Ionian)

Các đảo lớn và bờ biển phía Nam/Đông Nam Aegean tiếp tục hấp dẫn khách nước ngoài; nhiều chốt bán second-home, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thị trường ở đây dễ biến động theo mùa và nhạy với chính sách về short-term rental.

Khu vực khác (vùng nông thôn / thành phố nhỏ)

Giá tăng chậm hơn, nhưng một số khu vực công nghiệp hoặc gần hạ tầng mới có tiềm năng nhờ giá còn thấp và dư địa tăng. Đầu tư dài hạn có thể có lợi nếu có kế hoạch tái phát triển hoặc dự án hạ tầng.

Nhiều tổ chức phân tích cho rằng giá nhà ở Hy Lạp sẽ tiếp tục tăng nhẹ đến vừa phải trong 2025, không còn ở mức tăng “nóng” như 2021–2023 nhưng vẫn dương nhờ nền kinh tế cải thiện và cầu từ nước ngoài. Một số dự báo/ước lượng thận trọng nói về mức tăng trung bình quanh 3–5% (các vùng có thể cao hơn 6–8%), trong khi Bank of Greece tiếp tục ghi nhận mức tăng YoY dương cho Q1/2025.

Lợi ích vượt trội khi sở hữu Golden Visa
  1. Tự do di chuyển trong khối Schengen: Không cần xin visa đi lại giữa 26 quốc gia Schengen
  2. Không bắt buộc số ngày cư trú: Nhà đầu tư không cần ở lại Hy Lạp – giữ tính linh hoạt tối ưu
  3. Gia đình được bảo lãnh: Vợ/chồng, con dưới 21 tuổi, thậm chí bố mẹ 2 bên đều có thể cùng nhập cư
  4. Không cần sống lâu dài, vẫn được gia hạn định cư: Thẻ cư trú 5 năm được phép gia hạn mặc dù không yêu cầu ở lại.
  5. Lộ trình đến quốc tịch: Sau 7 năm cư trú hợp lệ (≥183 ngày/năm), có thể nộp đơn xin quốc tịch Hy Lạp.
  6. Ngưỡng đầu tư thấp, dễ tiếp cận: Mức từ 250.000 EUR là một trong các mức đầu tư dễ tiếp cận nhất trong các chương trình tương tự ở châu Âu.

Sức hút của chương trình Golden Visa Hy Lạp tiếp tục mạnh mẽ trong năm 2025

Xem thêm:

……………………

Công ty Tư vấn Định cư Toàn cầu RVS chuyên tư vấn các chương trình Đầu tư – Định cư – Nhập quốc tịch các quốc gia Mỹ, Canada, Châu Âu và Caribbean. Với hơn 10 năm kinh nghiệm, chúng tôi đã hỗ trợ hàng trăm khách hàng định cư thành công.

Chúng tôi đồng hành cùng Quý Khách hàng trong suốt quá trình làm việc, định cư nước ngoài từ lúc mở hồ sơ đến khi an cư, thiết lập cuộc sống ổn định. Mời Quý khách hàng liên hệ RVS qua hotline 078.223.1777 | 0901.116.099 để được hỗ trợ nhanh nhất.

CÔNG TY TƯ VẤN ĐỊNH CƯ TOÀN CẦU RVS

Tầng 1, 83 Tân Vĩnh, P. Khánh Hội, TP.HCM
51 Lê Hồng Phong, Nha Trang, Khánh Hoà
Hotline: 078.223.1777
Website: https://rvs.vn
Email: tram.le@rvs.vn

CANADA

1339 Kingsway, Vancouver, British Columbia, V5V 3E3


Facebook
Twitter
LinkedIn

Bài viết liên quan